Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya veren ve kiracı arasında kira bedeline ilişkin anlaşmazlıkların çıkması halinde kira tespit davası açma ihtiyacı doğacaktır.
Kira Tespit Davası’na ilişkin düzenleme 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun madde 343 ve devam maddelerinde yer almaktadır.
KİRA TESPİT DAVASI’NIN ŞARTLARI
Kira tespit davası açabilmek için bazı şartların varlığı aranmaktadır.
- Bu şartlardan birincisi taraflar arasında bir kira sözleşmesinin bulunmasıdır.
Kira sözleşmesinin yazılı olma şartı bulunmamaktadır, sözlü de yapılmış olabilir. Ancak ispat açısından kira sözleşmelerinin yazılı olarak düzenlenmesi önerilmektedir. - İkinci şart davayı açan tarafın, davayı açmakta hukuki yararının bulunmasıdır. Kira sözleşmesinde taraflar kira artış oranını düzenlemişse, kira tespit davası açmakta hukuki yarar bulunmadığından davanın reddi söz konusu olabilecektir. Burada taraflar arasında belirlenen artış oranının yasal sınırlamalar içerisinde bulunuyor olması gerekmektedir.
KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?
Kira tespit davası açabilmek için herhangi bir süre şartı bulunmamaktadır. Dava her zaman açılabilir ancak ne zaman açıldığının, dava sonucu belirlenen kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağına etkisi bulunmaktadır. Bu konuda detaylar aşağıda açıklanacaktır.
Öncelikle davaya konu sözleşmenin süresi, davada yapılacak inceleme ve hükmedilecek yeni kira bedeli açısından önem arz etmektedir.
1) KİRA BEDELİNİN TESPİTİ, 5 YILDAN DAHA AZ SÜRELİ BİR KİRA SÖZLEŞMESİ İÇİN TALEP EDİLİYORSA,
Kira artış oranı taraflarca belirlenmemiş ve belirlenmesi hususunda anlaşmazlık çıktığı için kira bedelinin tespiti davası açılıyorsa, kira bedeli kiralananın durumu da göz önünde tutularak ve bir önceki kira yılının TÜFE oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından belirlenecektir.
2) KİRA BEDELİNİN TESPİTİ, 5 YILDAN UZUN SÜRELİ BİR KİRA SÖZLEŞMESİ İÇİN TALEP EDİLİYORSA,
Taraflar arasında devam eden kira sözleşmesindeki kira bedeli günümüz koşullarına göre piyasanın altında kalmış olabilir.
Bu durumda kiraya veren kira bedelinin tespiti için dava açarak, kira bedelinin yeni koşullara göre arttırılmasını talep edebilir.
5 yıllık süre sonrasında açılan davada hakim kiralananın durumu, emsal kira bedelleri, TÜFE’deki oniki aylık ortalamalar dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir şekilde yeni bir kira bedeli belirler. Bu koşullar altında hakim tarafından TÜFE oranlarıyla bağlı kalınmaz ve kira sözleşmesinde taraflarca belirlenen artış oranı olup olmadığına bakılmaz.
MAHKEME TARAFINDAN BELİRLENEN KİRA BEDELİ NE ZAMANDAN İTİBAREN GEÇERLİ OLUR?
Davanın ne zaman açılacağı konusunda bir sınırlama olmasa da, ne zaman açıldığının doğuracağı etki bakımından büyük önemi bulunmaktadır.
- Davanın yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılması halinde, belirlenen yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
- Yeni kira döneminden en az 30 gün önce karşı tarafa, kira bedelinin arttırılacağına ilişkin bildirimde bulunulmuş ve dava sonrasında açılmışsa, yeni kira bedeli yine yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
- Ancak 30 gün öncesinde karşı tarafa bildirimde bulunulmamış ve dava da açılmamışsa, sonrasında açılan dava ile belirlenecek kira bedeli bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır.
KİRA TESPİT DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Davanın sıhhati açısından, doğru mahkemede açılması büyük önem taşımaktadır. Davanın görevli olmayan ya da yetkili olmayan bir mahkemede açılması halinde zaman kaybı yaşamanıza neden olacaktır.
Kira tespit davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
İLAMIN İCRASI HAKKINDA,
Kira tespit davası sonucunda belirlenen yeni kira bedeline ilişkin ilamın icra edilebilmesi için kararın kesinleşmesi gerekmektedir.
Av. Emire Demirhan